Nießbrauch berechnen
» Formel & Beispiele
Möchten Sie Ihre Immobilie übertragen und dabei Steuern sparen? Der Nießbrauch macht's möglich. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie den Nießbrauchwert Schritt für Schritt berechnen und welche Vorteile sich daraus ergeben.
Die Berechnung des Nießbrauchs
Das Nießbrauchrecht eröffnet Immobilienbesitzern eine besondere Möglichkeit: Sie können ihre Immobilie veräußern und trotzdem weiterhin darin leben oder sie anderweitig nutzen. Dies stellt nicht nur eine verlässliche Einnahmequelle dar, sondern bietet zudem Vorteile bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
Grundlagen des Nießbrauchrechts
Als deutsches Rechtsinstrument gewährt der Nießbrauch umfassende Nutzungsrechte an einer Immobilie. Eigentümer können einen Teil ihrer Immobilie verkaufen und behalten dennoch die volle Nutzungsmöglichkeit. Dies umfasst das Wohnrecht, die Option zur Vermietung sowie die Befugnis, Umbau- und Instandhaltungsarbeiten eigenständig durchzuführen.
Dieses Recht findet besonders häufig Anwendung bei der vorzeitigen Übertragung von Immobilien an Erben oder beim Verkauf an Dritte. Ein Notar trägt das Nießbrauchrecht ins Grundbuch ein.
Wie erfolgt die Wertermittlung?
Die Berechnung des Nießbrauchwerts basiert auf zwei wesentlichen Komponenten:
- Der Jahreswert der Immobilie, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen bei Vermietung oder der eingesparten Jahresmiete bei Eigennutzung ergibt
- Die geplante Laufzeit des Nießbrauchs, die sich entweder nach der statistischen Lebenserwartung oder einer festgelegten Dauer richtet
Bei vermieteten Objekten errechnet sich der Jahreswert aus der Nettokaltmiete minus Werbungskosten - also jenen Aufwendungen, die für Erhalt und Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Für selbstgenutzte Immobilien wird die Miete vergleichbarer Objekte als Berechnungsgrundlage herangezogen. Wichtig: Der Jahreswert unterliegt einer gesetzlichen Obergrenze - er darf den vom Finanzamt festgestellten Marktwert der Immobilie dividiert durch 18,6 nicht übersteigen.
Die Dauer des Nießbrauchs entspricht bei zeitlicher Befristung der vereinbarten Laufzeit. Handelt es sich um ein lebenslanges Nießbrauchrecht, wird die statistische Lebenserwartung laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts zugrunde gelegt. Das Finanzamt ordnet der ermittelten Nießbrauchdauer einen spezifischen Faktor gemäß Bewertungsgesetz (BewG) zu, der in der Anlage 9a zu § 13 festgelegt ist. Dieser Kapitalwert pro Euro für Nutzung oder Leistung ermöglicht die Berechnung des Wertes der künftigen Mietzahlungen.
Berechnung des Nießbrauchwerts nach offiziellen Vorgaben
Das Bundesfinanzministerium stellt jährlich aktualisierte Listen zur Verfügung, die sowohl die durchschnittliche Lebenserwartung als auch die entsprechenden Kapitalwerte enthalten. Die Berechnung des Nießbrauchwerts erfolgt durch eine einfache Multiplikation des Jahreswerts der Immobilie mit dem im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegten Faktor für die jeweilige Nießbrauchdauer. Dies lässt sich in folgender Formel ausdrücken:
Nießbrauchwert = Jahreswert × Faktor laut BewG nach Nießbrauchdauer
Praktisches Rechenbeispiel
Betrachten wir den Fall der 68-jährigen Maria Weber, die ihre Villa mit einem Marktwert von 750.000 Euro an ihre Tochter Sarah überträgt. Maria behält sich dabei ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Für eine vergleichbare Immobilie in der Region würde eine jährliche Miete von 36.000 Euro anfallen – dies stellt den Jahreswert dar.
Zunächst muss geprüft werden, ob dieser Jahreswert unter der gesetzlichen Obergrenze liegt. Diese berechnet sich aus dem Marktwert dividiert durch 18,6. In diesem Fall: 750.000 Euro ÷ 18,6 = 40.322 Euro. Da der ermittelte Jahreswert von 36.000 Euro diese Grenze nicht überschreitet, kann er für die weitere Berechnung verwendet werden.
Laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts beträgt Maria Webers statistische Lebenserwartung 18,25 Jahre. Nach der Anlage 9a zu § 13 des BewG entspricht dies einem Faktor von 11,847 (vereinfacht dargestellt, da eigentlich ein gewichteter Wert zwischen 18 und 19 Jahren berechnet werden müsste).
Die finale Berechnung des Nießbrauchwerts ergibt sich somit aus: 36.000 Euro × 11,847 = 426.492 Euro
In diesem Beispiel beträgt der Nießbrauchwert also 426.492 Euro. Dieser Betrag ist für die steuerliche Bewertung der Immobilienübertragung relevant.
Steuerliche Vorteile des Nießbrauchrechts
Das Nießbrauchrecht bietet neben dem Erhalt der Nutzungsrechte an Ihrer Immobilie auch bedeutende steuerliche Vorteile. Besonders bei der Immobilienübertragung zu Lebzeiten können Sie durch geschickte Nutzung des Nießbrauchrechts erhebliche Steuereinsparungen erzielen. Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten unterliegt zwar grundsätzlich der Schenkungssteuer, deren Sätze sich nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz richten. Jedoch eröffnet die Eintragung eines Nießbrauchrechts interessante Gestaltungsmöglichkeiten.
Der besondere Vorteil liegt in der Wertminderung der Immobilie durch das eingetragene Nießbrauchrecht. Diese Wertminderung kann dazu führen, dass der zu versteuernde Betrag unter die relevanten Freibeträge fällt. Je nach Verwandtschaftsgrad variieren diese Freibeträge zwischen 500.000 Euro und 20.000 Euro. Bleiben Sie mit dem Übertragungswert unter dem jeweiligen Freibetrag, entfällt die Schenkungssteuer vollständig.
Praktische Steuerberechnung
Nehmen wir das Beispiel von Maria Weber wieder auf: Bei der Schenkung ihrer Villa im Wert von 750.000 Euro an ihre Tochter Sarah wird der zuvor berechnete Nießbrauchwert von 426.492 Euro vom Immobilienwert abgezogen. Der für die Schenkungssteuer relevante Betrag beläuft sich somit auf 323.508 Euro (750.000 Euro - 426.492 Euro).
Da für Kinder ein Freibetrag von 400.000 Euro gilt, muss Sarah in diesem Fall keine Schenkungssteuer zahlen.
Diese Art der vorweggenommenen Erbfolge mit Nießbrauchrecht kann also ein effektives Instrument der Steueroptimierung darstellen.
Niessbrauchrechnung: wichtigsten Punkte im Überblick
Der Nießbrauch ist ein vielseitiges rechtliches Instrument, das folgende Kernaspekte umfasst:
- Das Nießbrauchrecht gewährleistet Ihnen die vollständige Nutzung Ihrer Immobilie auch nach deren Verkauf. Sie behalten damit das uneingeschränkte Wohn- und Nutzungsrecht.
- Die Berechnung des Nießbrauchwertes basiert auf zwei Hauptfaktoren: dem Jahreswert Ihrer Immobilie und der erwarteten Dauer des Nießbrauchs. Diese werden nach der Formel Nießbrauchwert = Jahreswert × Faktor laut BewG nach Nießbrauchdauer berechnet.
- Ein zentraler Vorteil des Nießbrauchrechts liegt in der Kombination aus fortbestehender Nutzungsmöglichkeit und potentiellen Steuervorteilen.
FAQs
Wir beantworten Ihnen gerne alle Fragen zur Berechnung des Niessbrauchs.
Der Nießbrauchwert wird durch Multiplikation des Jahreswerts (jährliche Mieteinnahmen oder eingesparte Miete) mit einem Kapitalwertfaktor berechnet. Dieser Faktor wird vom Bundesfinanzministerium festgelegt und basiert auf dem Alter des Nießbrauchberechtigten und der statistischen Lebenserwartung. Die Formel lautet: Nießbrauchwert = Jahreswert × Kapitalwertfaktor nach BewG.
Der Nießbrauch gewährt umfassendere Rechte als das Wohnrecht. Während das Wohnrecht nur die persönliche Nutzung der Immobilie erlaubt, ermöglicht der Nießbrauch zusätzlich die Vermietung der Immobilie und das Behalten der Mieteinnahmen. Der Nießbrauch bleibt auch bei Umzug in ein Pflegeheim bestehen, das Wohnrecht hingegen erlischt.
Der maximale Jahreswert einer Immobilie für die Nießbrauchberechnung ist gesetzlich begrenzt. Er darf den Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6 nicht übersteigen. Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro liegt die Obergrenze des Jahreswerts bei 26.881 Euro.
Der Kapitalwertfaktor wird von drei Hauptfaktoren bestimmt:
- dem Alter des Nießbrauchberechtigten
- dem Geschlecht (wegen unterschiedlicher Lebenserwartung)
- der vereinbarten Laufzeit des Nießbrauchs (befristet oder lebenslang).
Diese Werte sind in der Tabelle des Bewertungsgesetzes (BewG) festgelegt.
Ja, durch einen Nießbrauch können erhebliche Schenkungsteuern eingespart werden. Der Nießbrauchwert wird vom Immobilienwert abgezogen, wodurch sich der zu versteuernde Betrag reduziert. Liegt der verbleibende Wert unter dem persönlichen Freibetrag (z.B. 400.000 Euro für Kinder), fällt keine Schenkungsteuer an.
Finanzielle Unabhängigkeit im Ruhestand sichern.
Füllen Sie jetzt unser Kontaktformular aus, um eine kostenlose Beratung zu erhalten, in der Sie erfahren, wie Sie Ihr Kapital freisetzen können, ohne Ihr Zuhause verlassen zu müssen.
Rufen Sie uns direkt an: +49 9443 4279988
